深圳二手房掛牌量再創新高，政策鬆綁兩月買家仍在觀望
今年8月末深圳開始實行“認房不認貸”政策，9月末又降低房貸利率，首套房貸利率已經降至LPR以下，一個月內就祭出兩大樓市利好政策。然而，政策出臺之後購房者看房很積極，顯現在數據端的成交量卻沒有明顯波動，進入10月，樓市看房量也開始下滑。與此同時，想要借政策熱度出售房源的業主也變多，目前，深圳二手房掛牌量已接近6萬套，再創新高。
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那麼，政策之後，深圳樓市爲什麼沒有明顯起色？對此，有行業專家表示，與複雜且捆綁得很嚴的樓市政策系統相比，“認房不認貸”只是一個點上的放鬆，就像在五花大綁上解開一個小結，直接效果不會太明顯。另外，近期政策只是在需求端鼓勵購房者入市，但沒有改變購房者對房價下跌的預期，因此購房者還在觀望，也期待更多的利好政策出臺。
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行業專家認爲，目前深圳可利用的政策工具還有很多，例如，限購、限價等政策已不符合目前市場新形勢，存在放鬆的空間，不過，也有觀點認爲，若深圳放開限購政策，短期內對深圳樓市會有一定效果，但效果也不會太大。
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政策後二手房掛牌量創新高
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今年8月末，深圳“認房不認貸”政策出臺，對於該政策的影響，業內普遍認爲，購房門檻和成本的下調，將釋放不少購房需求，特別是改善型購房者。不過，從數據端來看，政策的影響並不明顯。
樂有家研究中心數據顯示，9月，深圳看房量環比上漲26%，但相較今年2、3月份，仍有一定差距，購房者仍較爲謹慎。
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新房市場方面，樂有家研究中心統計的數據顯示，今年9月，深圳全市一手住宅網籤成交2076套，環比下跌6%，已經連續兩個月下跌。成交量走低，去化週期持續上漲，9月底深圳一手住宅去化週期超過17個月。
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二手房方面，樂有家研究中心監測的數據顯示，9月深圳二手住宅過戶成交2400套，成交套數環比微跌1%。價格方面，9月深圳二手房掛牌價仍然處於下滑態勢，90%的業主報價下滑或維持穩定。全市掛牌均價環比下跌0.8%。
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“認房不認貸”政策出臺一個月之後，深圳再次在購房政策端發力。9月29日起，深圳首套住房商貸利率下限調整爲LPR減10個基點，二套住房商貸利率下限調整爲LPR加30個基點，成爲繼廣州之後房貸利率下限突破LPR的一線城市，而該水平也再次觸及深圳有記錄以來的房貸利率新低。
按照上述政策，深圳首套房貸款利率的下限從此前的4.5%下調爲4.1%，按總價500萬，純商貸30年，等額本息還貸方式計算，房貸利率下調後，購房者每月房貸成本降了822.05元，30年房貸將少支付29.59萬元，少了近30萬元。
彼時，業內認爲，房貸利率的下降，將減輕購房成本，尤其是深圳新市民的月供壓力，從而增加剛需購房者的入市意願。
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不過，房貸利率下調後的中秋、國慶雙節期間，深圳新房成交量依舊無起色。中指研究院統計的數據顯示，今年國慶假期（9月29日～10月6日）深圳新房成交面積爲3.5萬平方米，同比2022年國慶期間的成交面積下降了46%。
進入10月，深圳樓市仍然沒有顯現出政策後的水花。深圳市房地產中介協會統計的數據顯示，過去一週（10月16日～10月22日），深圳市二手房錄得量爲861套，環比下降11.5%，經歷了雙節後一週的小幅增長之後，深圳二手房錄得量再次下降。
樂有家研究中心表示，8月末新政出臺之後，市場信心提升，筍盤加速消耗，需求集中釋放後，10月成交有所放緩，購房者期待更多的利好出臺，市場再次進入觀望期，成交房源以低於參考價的高性價比筍盤爲主。
“大部分人都在觀望，想要抄底。”張明（化名）是深圳市寶安區一名房產中介，他對第一財經表示，9月份政策剛出來那一段時間，看房的人比較多，進入10月，明顯感覺到看房人數在變少。“實際上每年3、4月看房買房的人是比9、10月要多的，因爲很多人買二手房很大一部分原因是爲了孩子上學。”張明說。
成交量疲軟的情況下，着急賣房的業主只能降價來吸引買家，近期深圳二手房市場上就出現一種現象，即業主降價幅度太大，評估價還沒跟得上業主降價的速度，買家可以在銀行貸到更多的錢，最終實現“低首付”，甚至“零首付”買房。
成交量沒有起色，深圳的二手房掛牌量也逐漸增長並創新高，截至2023年10月23日，深圳全市掛牌量爲57944套，較上週增加661套。對此，深圳市房地產中介協會行業發展部主任周衍江對第一財經記者表示，隨着市場優化政策不斷出臺，部分業主想借助樓市利好政策出售自己的房源，致使市場房源掛牌量持續上升，全國不少城市都存在二手房掛牌量上升的現象。
新房市場方面，開發商採取各種方式促銷，但是最終效果難言理想。例如深圳市光明區的滿京華金碩華府項目，開盤之前就以“降價補差價”的噱頭吸引購房者，還邀請著名歌手鄧紫棋爲樓盤站臺，最終價格上也比此前周邊項目有一定優勢，折後價3.66萬元/平方米起，9月下旬，該項目首次開盤，推出704套房源，開發商對外宣稱開盤當天去化437套，但記者在深圳市住建局官網看到，截至10月25日，該項目實際銷售套數僅142套，去化率僅兩成。
深圳市住建局公佈的數據顯示，四季度深圳將有近1.4萬套新建商品房入市，該供應套數近乎深圳三季度新房成交量的兩倍。
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政策效果爲何不明顯？
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那麼，今年8月末“認房不認貸”、降低房貸利率”政策之後，深圳樓市的成交量爲何沒有明顯波動？促進深圳樓市復甦還有哪些政策工具可以使用？
第一太平戴維斯深圳董事總經理吳睿認爲，現在房地產政策是經過過去若干年不斷調控加碼形成的，是相對複雜且捆綁得很嚴的一個系統，而“認房不認貸”只是在一個點上的放鬆，就像是在五花大綁上解開一個小結，直接效果不會太明顯。
廣東省住房政策研究中心研究員李宇嘉認爲，政策之後深圳樓市不溫不火，中短期來看，主要原因還是大家對深圳樓市的預期比較看淡。“近期不管是認房不認貸，還是降低房貸利率，其實是在需求端刺激購房者入市，而近期深圳新房、二手房價格走勢同環比都是下跌的，二手房掛牌量比較高，在這種情況下，需求端鼓勵大家買房，但是沒有改變購房者對房價下跌的預期，這是政策之後深圳樓市成交量無明顯變化最根本的原因。”
李宇嘉認爲，過去深圳住宅用地供應較少，房子供不應求，房價上漲預期比較強，大家願意加槓桿買房，而現在，2019年以來深圳土地供應量不斷增長，“房子供不應求”對深圳來說已經不是問題，在此背景下，投資客變少，再加上此前深圳高收入羣體（金融、互聯網、房地產行業從業者，以及機關單位的公務員羣體）近年來受行業裁員、降薪影響，這對深圳樓市的影響也比較大。
周衍江也提及，深圳樓市經歷這幾年的洗禮，房產投資屬性在明顯下降，房產已迴歸居住屬性。“通過深房中協開展的消費者調研數據顯示，消費者對房價還有下跌預期，且對自身未來收入存在一定擔憂，擔心未來月供壓力。”周衍江說。
鏡鑑諮詢創始人張宏偉表示，深圳樓市已連續近三年低迷不振，即使“認房不認貸”政策落地了，金九銀十依然成交量沒有明顯起色，追溯原因，深圳限購政策仍然嚴格執行，本地戶籍也要連續繳納三年社保，即使是最近2-3年新加入了深圳戶籍的年輕人也無法購房，嚴格的限購政策切斷了所有外地投資客與剛入深圳戶籍的剛需客戶。另外，二手房指導價的存在，再加上隱藏掛盤價，這增加了購房難度，也導致二手房交易持續低迷。“限價盤的入市也打擊了購房者預期與信心，同時，二手房價不管有沒有二手指導價已經回落，倒掛項目的套利空間也減少，房價不再有較大的上漲幅度與空間。”張宏偉說。
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張宏偉還提及，近兩年深圳相當於商品房6折的人才房集中入市，佔據了原本屬於普通商品住房的市場。據媒體統計，截至10月19日，深圳市2023年共入市1.16萬套可售型人才房，去化率達到88.2%，相當於今年新建商品住房網籤量的40%。
“政策面拐點已經出現，但市場面拐點有待觀察。不少購房者仍處在觀望狀態，市場需要更強有力的組合政策來重建信心。”吳睿表示，目前可利用的政策工具還有很多，除了從金融層面鬆綁，降低房貸利率，限購、限價等政策也已不符合目前市場新形勢，存在放鬆的空間。周衍江表示，深圳樓市政策在限購、限售、增值稅、契稅等方面還有很大優化空間。
